O professor informou, antes de iniciar, de fato, a aula, que o conteúdo a ser cobrado na última prova do semestres abrangerá: Constituição de 88 (artigos referentes a propriedade), Histórico da propriedade, Funcionalização da propriedade (rural/agrária) e Formas de aquisição e de perda da propriedade.
Na próxima aula, dia 21.11.13 (quinta-feira), véspera da prova, o professor ministrará o conteúdo referente aos direitos reais sobre as coisas alheias, sendo que este tópico não será objeto de cobrança na prova. (alguns colegas, eu inclusive, solicitaram que, ao invés de ministrar conteúdo novo na aula imediatamente anterior a prova, que utilizasse este encontro para fazer uma revisão dos principais assuntos tratados e, na outra semana, fosse abordado a matéria programada para a aula de quinta-feira. O professor informou que iria estudar, com carinho, o pleito formulado! #oremos!).
Nesta aula o professor abordou o tema (que segundo ele vai quase que dominar as questões da prova) aquisição e perda da propriedade, enfatizando o aspecto da desapropriação (que é uma das três formas de perda involuntária da propriedade).
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
1 – Registro:
Antigamente chamava-se de transcrição; é aquisição derivada. O registro é o modo mais comum de aquisição de imóveis.
Conceito: se trata da inscrição do contrato no cartório de registro do lugar do imóvel. Existem cartórios de notas (onde se faz escritura pública, testamento, reconhecimento de firma, cópia autenticada) e cartórios de registro de imóveis. Cada imóvel (casa, terreno, apartamento) tem um número (matrícula) próprio e está devidamente registrado no cartório de imóveis do seu bairro (se a cidade for pequena só tem um). O cartório de imóveis tem a função pública de organizar os registros de propriedade e verificar a regularidade tributária dos imóveis, pois não se podem registrar imóveis com dívidas de impostos. A função é pública, mas a atividade é privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judiciário. A lei 6.015/73 dispõe sobre os registros públicos. Quando você compra/doa/troca um imóvel você precisa celebrar o contrato através de escritura pública (arts. 108 e 215) e depois inscrever essa escritura no cartório do lugar do imóvel. Só o contrato/entrega das chaves/pagamento do preço não basta, é preciso também fazer o registro tendo em vista a importância da propriedade imóvel na nossa vida. O registro confirma o contrato e dá publicidade ao negócio e segurança na circulação dos imóveis. A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas do país, mas o registro só pode ser feito no cartório do lugar do imóvel, que é um só. Ver 1.245 e §§. O título translativo a que se refere o §1º em geral é o contrato. O registro de imóveis em nosso país não é perfeito, afinal o Brasil é um país jovem e continental, e muitos terrenos ainda não têm registro, mas o ideal é que cada imóvel tenha sua matrícula com suas dimensões, sua história, seus eventuais ônus reais (ex: hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc) e o nome de seus proprietários. No cartório de imóveis se registra não só a propriedade, mas qualquer direito real (ex: hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc). Antes do registro do contrato não há direito real, não há propriedade, não há sequela ainda em favor do comprador (§1º do 1.245), mas apenas direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra é o contrato se resolver em perdas e danos (art. 389 é a regra, e o 475 é a exceção).
Características do registro: fé pública (presume-se que o registro exprima a verdade; o cartório deve ser bem organizado e os livros bem cuidados, cabendo ao Juiz fiscalizar o serviço; os livros são acessíveis a qualquer pessoa, 1.246); possibilidade de retificação (se o registro está errado, o Juiz pode determinar sua correção, 1.247); obrigatoriedade (o registro é obrigatório no cartório de imóveis do lugar do imóvel: §1º do 1.245) e continuidade (o registro obedece a uma sequência lógica, sem omissão, de modo que não se pode registrar em nome do comprador se o vendedor que consta no contrato não é o dono que consta no registro; muita gente desconhece a importância do registro, ou então para não pagar as custas, só celebra o contrato de compra e venda; aí fica transmitindo posse de um para outro; quando finalmente alguém resolve registrar, não encontra mais o dono, aí o jeito é partir para a usucapião).
2 – Aquisição da propriedade imóvel pela acessão
É aquisição originária. Adquire-se por acessão tudo aquilo que adere ao solo e não pode ser retirado sem danificação. Através da acessão a coisa imóvel vai aumentar por alguma das cinco hipóteses do art. 1.248. As quatro primeiras são acessões naturais e horizontais (dependem da natureza, mais precisamente da atividade fluvial/dos rios, do movimento de areia feito pelos rios) e a quinta é acessão humana e vertical (decorre da atividade artificial do homem ao plantar e construir).
a) formação de ilhas: 1.249.
b) aluvião: é o acréscimo lento de um terreno ribeirinho; a parte do terreno que aumenta passa a pertencer ao dono do terreno, 1.250.
c) avulsão: difere da aluvião pois a avulsão é brusca: 1.251
d) álveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; este rio seco torna-se propriedade do dono do terreno onde ele passava: 1.252.
e) construções e plantações: esta é a acessão humana, pois é o homem que constrói e planta num terreno; a regra é o acessório seguir o principal, então tais benfeitorias serão de propriedade do dono do terreno, 1.253; porém, se o dono do material e das sementes não for o dono do terreno surgirão problemas sobre o domínio das acessões e indenização ao prejudicado. Como resolver isso para evitar enriquecimento ilícito do dono do terreno? Vai depender da boa fé ou da má fé dos envolvidos, bem como vai depender da espécie de benfeitoria.
3 – A usucapião
É modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada sob determinadas condições. Não só a propriedade se adquire pela usucapião, mas outros direitos reais como superfície, usufruto e servidão predial também. A usucapião exige posse prolongada (elemento objetivo) com a vontade de ser dono (animus domini – elemento subjetivo).
PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL
O Código Civil disciplina separadamente a aquisição dos imóveis (capítulo 2) da aquisição dos móveis (cap. 3), mas a perda da propriedade é tratada num único capítulo, tanto para os móveis como para os imóveis. Em geral, aos modos de aquisição, correspondem modos de perda, pois enquanto uns adquirem, outros perdem (ex: A perde pelo abandono um sofá velho, B pega este sofá e adquire pela ocupação: é o mesmo fenômeno visto de lados opostos). Vejamos os casos:
a) alienação: é modo voluntário de perda, e a alienação pode ser gratuita (ex: doação) ou onerosa (ex: compra e venda, troca, dação em pagamento).
b) renúncia: não confundir com abandono que veremos adiante; a renúncia é uma declaração de vontade expressa onde o proprietário afirma que não mais quer aquele bem, mas sem transferi-lo a outrém; a renúncia de imóveis exige escritura pública (108) e registro em cartório (pú do 1.275); vide renúncia de herança no 1.806; a renúncia é rara, o mais comum é o simples abandono.
c) abandono: é um gesto, um comportamento inequívoco de se desfazer da coisa (obs: os loucos e os menores não podem abandonar, pois não podem dispor de seus bens); atenção para não confundir coisa abandonada (res derelictae) com coisa perdida (res amissa), pois a coisa perdida deve ser devolvida ao dono, já a coisa abandonada pode ser apropriada pela ocupação. As coisas móveis abandonadas não preocupam ao Direito; as semoventes preocupam porque animais soltos pelas ruas/estradas provocam acidentes; as coisas imóveis abandonadas também preocupam ao Direito por causa da função social da propriedade (ver 1.276 e §§). Lembrem também que ocupar coisa imóvel abandonada só gera posse.
d) perecimento da coisa: não há direito sem objeto, e o objeto do direito real é a coisa; se a coisa se extingue, perece também o direito real. (ex: anel que cai no mar; terreno que é invadido pelo mar; carro que sofre um incêndio); o perecimento pode ser voluntário (ex: o dono destruir seu relógio).
e) desapropriação: é a interferência do poder público no domínio privado; a desapropriação é involuntária. Ver vídeos abaixo…
Art. 185. São insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária:
I – a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietário não possua outra;
II – a propriedade produtiva.
Parágrafo único. A lei garantirá tratamento especial à propriedade produtiva e fixará normas para o cumprimento dos requisitos relativos a sua função social.
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I – aproveitamento racional e adequado;
II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
Art. 243. As glebas de qualquer região do País onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas serão imediatamente expropriadas e especificamente destinadas ao assentamento de colonos, para o cultivo de produtos alimentícios e medicamentosos, sem qualquer indenização ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções previstas em lei.
Parágrafo único. Todo e qualquer bem de valor econômico apreendido em decorrência do tráfico ilícito de entorpecentes e drogas afins será confiscado e reverterá em benefício de instituições e pessoal especializados no tratamento e recuperação de viciados e no aparelhamento e custeio de atividades de fiscalização, controle, prevenção e repressão do crime de tráfico dessas substâncias.
f) execução: assunto de processo civil; se dá a perda da propriedade, pois o Juiz retira bens do devedor e os vende em leilão para satisfazer o credor; é perda involuntária.
Frases proferidas: ‘A propriedade é um construído, uma ficção jurídica!’, ‘Tanto a aquisição quanto a perda da propriedade é feita/oficializada pelo Estado’, ‘A noção de aquisição e perda da propriedade está inserido no que chamamos de numeros clausus, que implica na necessidade da existência de uma legislação para regular, dado a escassez de bens’, ‘A desapropriação é uma sanção imposta pelo Estado’, ‘Somente a União pode promover a desapropriação rural para fins de reforma agrária’, ‘O código civil alemão é estritamente técnico, mas se assemelha ao código de Napoleão’, ‘O Estado deve agir como se burguês fosse – citando Montesquieu’, ‘Leiam os textos disponibilizados no blog, principalmente os do Tepedino, Comparato e o voto do Min. Celso de Melo’.
Numerus Clausus também é usado em lei, de propriedade do direito em particular, como o princípio de que o sistema de propriedades permite que apenas um número limitado de direitos de propriedade disponíveis em um sistema jurídico. O numerus clausus princípio tem suas raízes nos romanos legislação . No direito alemão, o numerus clausus princípio tem um fundamento constitucional e direitos de propriedade limites do seu número (Typenzwang) e conteúdo (Typenfixierung). Outros países europeus mostram doutrinas iguais.
Abaixo constam algumas video-aulas sobre os temas abordados, principalmente a questão da desapropriação:
Desapropriação – Aula 1
Desapropriação – Aula 2
Desapropriação – Aula 3
Desapropriação – Aula 4