Nesta aula o professor continuou tratando da Compra e Venda, abordando desta feita, dos efeitos e das regras especiais, conforme abaixo:
Compra e Venda (continuação…)
Efeitos
Na compra e venda há um proporção igualitária de direitos e deveres. Diante dessa estrutura sinalagmática, os riscos e despesas estão por conta:
“Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.”
Entretanto, no tocante às despesas, elas podem ser previstas de maneira diferente da regra geral se assim for a convenção das partes, uma vez que trata de normas de ordem privada.
Entende a doutrina e a jurisprudência dominantes que pode haver divisão entre as partes dos riscos e despesas do contrato.
Na compra e venda à vista, diante do sinalagma, somente se entrega a coisa mediante o pagamento imediato do preço (Princípio da interligação funcional).
“Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.”
Esse comando legal complementa a exceção de contrato não cumprido. Por se tratar de norma de ordem privada, as partes podem afastá-la por meio da cláusula solve et repete (“pague depois reclame”).
No caso fortuito, a coisa posta à disposição do comprador transfere para ele o risco. Corre por conta do comprador os riscos decorrentes da sua mora de receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e modo ajustado.
“Art. 492. § 1º Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2º Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.”
A tradição de coisa vendida ocorre no lugar onde se encontrava ao tempo da celebração da venda.
“Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.”
Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, salvo se o vendedor não seguir as instruções dadas pelo comprador.
“Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.”
Se antes da tradição o comprador cair em insolvência civil, poderá o vendedor sobrestar a entrega da coisa até que o comprador lhe apresente caução, garantia real ou fidejussória de pagar no tempo ajustado; também se dá de modo contrário. A regra está em sintonia com o exceptio non rite adimpleti contractus.
“Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.”
Regra especial
Venda ad corpus e ad mensuram
No caso de bens imóveis, as partes poderão estipular o preço por medida de extensão, situação em que a medida passa a ser condição essencial ao contrato efetivado; ou as partes podem, também, estipular a venda com medidas apenas enunciativas, em que o imóvel é vendido como corpo certo e determinado. Representam, respectivamente, as vendas ad mensuram e a ad corpus.
No caso da venda ad mensuram admite-se, em regra, uma variação de 5% da área, com presunção iuris tantum de que tal variação é tolerável pelo comprador; entretanto, este pode provar o contrário, aplicando-se as regras dos vícios redibitórios. Não constante expressamente que a venda fora ad corpus, havendo variação superior à tolerável (5%), o comprador prejudicado pode exigir:
- Complementação da área, pela ação ex empto;
- O abatimento proporcional, pela ação quanti minoris;
- A resolução do contrato, pela ação redibitória.
“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.”
Não haverá complementação nem abatimento proporcional se a venda for ad corpus.
“Art. 500, § 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.”
O prazo decadencial das ações é de 1 ano, a contar do registro do título. O prazo não corre enquanto o interessado não for imitido na posse do bem.
“Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.”
Venda de coisas conjuntas
No caso de uma universalidade de direito, as coisas vendidas conjuntamente o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.
“Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.”