Nesta aula, primeira após a aplicação da prova (que só será entregue na próxima aula), o professor retomou o assunto de compra e venda, abordando os assuntos abaixo:
Compra e Venda (continuação…)
Preço
O preço, remuneração do contrato, deve ser certo e determinado. O Preço não pode ser irrisório ou fictício, uma vez que pode configurar, respectivamente, doação ou simulação. Deve ser certo, de valor correspondente em real, sendo lícito, porém, aqueles cujo preço é fixado em função de índices suscetíveis de objetiva determinação, caso do dólar e do ouro (preço por cotação).
“Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.”
O preço pode ser arbitrado por terceiro de confiança, preço por avaliação (ex: corretor de imóveis). Se o terceiro não aceitar a incumbência, o contrato torna-se ineficaz, salvo os contratantes concordarem em indicar outra pessoa.
“Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.”
Pode ser, ainda, fundado em taxa de mercado ou bolsa de certo lugar e dia.
“Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.”
Não há previsão de compra e venda sem preço. O art. 488, entretanto, dispõe que caso não se tenha preço inicialmente fixado, deverá se aplicar o preço previsto em tabelamento oficial ou o preço de costume adotado pelo devedor; na falta de termo acordo, o juiz deve fixar o termo médio.
“Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.”
É nula a compra e venda quando a fixação do preço for só de uma das partes. Segundo Tartuce, a regra visa proibir o preço manipulado por cartéis.
“Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.”
Consenso
As partes devem ser capazes sob pena de nulidade ou anulabilidade, a depender da modalidade de incapacidade. Além do mais, as partes deve obedecer às regras especiais de legitimação.
O consentimento emitido pelas partes deve ser emitido pelas partes de forma livre e espontânea, devendo cair, ainda, sobre os demais elementos da compra e venda. Havendo algum vício de consentimento (erro, dolo, coação, estado de perigo ou lesão), o contrato é anulável.
A compra e venda entre ascendentes e descendentes deve ser autorizado pelos demais. O objetivo disso é evitar fraudes.
“Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.”
A doação entre ascendentes e descendentes é considerada um adiantamento de herança. Logo, na partilha os outros herdeiros não precisam da anuência porque o valor do doado será abatido na repartição do quinhão (valor da época da doação). Já na compra e venda, não há equiparação das quotas. Assim, quando os outros herdeiros não anuem à compra e venda, essa venda e anulável. Mas, pela interpretação do artigo em conjunto ao CC, estes só vão autorizar uma compra e venda se esta for verdadeira; quando não autorizada, cabe ao comprador e vendedor provar que a compra e venda é legítima (Ex: que preço é o de mercado…). É um abuso de direito negar por negar, o desequilíbrio do exercício.
“Art. 496. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”
Segundo Nelson Nery Jr., quanto à necessidade de outorga conjugal, afirma que a separação legal ou obrigatória não constitui um regime de separação absoluta, uma vez que há certa comunicabilidade de bens quando provado o esforço comum do casal, por força da súmula 377 do STF. Ou seja, a outorga é dispensada apenas se o regime de separação de bens for estipulada de forma convencional, por pacto antenupcial.
O prazo para o caso em questão é decadencial de 02 anos, contados da celebração do negócio. Dispõe de igual maneira o Enunciado 368 da IV Jornada de Direito Civil.
Quanto à legitimação, o art. 497 traz hipóteses de legitimação, de requisitos subjetivos para prática de atos, em que se cria uma presunção absoluta da fraude, sendo nula a compra e venda entre as pessoas ilegítimas elencadas.
“Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.”
Quanto à compra e venda de coisas em que há um condomínio, enquanto pender o estado de indivisão da coisa, não poderá ser alienada a entranho, se o outro condômino a quiser em igualdade de condições. Caso o condômino não tenha conhecimento da venda, poderá haver a coisa para si a parte vendida a estranho (direito de retomada do bem) depositando o preço (consignação em pagamento judicial ou extrajudicial), requerendo-a em 180 dias.
“Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.”
A doutrina divide o condomínio em dois tipos: pro indivisio, quando o bem é indivisível no plano físico e fático e cada proprietário possui uma fração ideal do bem; e a pro divisio, quando cada condômino tem sua parte delimitada e determinada no plano físico. O importante quanto ao entendimento de ambos os condomínios é que ao segundo tipo não se aplicaria o direito de retomada disposto no art. 504.
Tartuce faz um esquema para a ordem em que se estabelece o art. 504:
A venda realizada entre cônjuges, pode se dar quanto aos bens excluídos da comunhão, uma vez que se um bem já fizer parte da comunhão a venda é nula por impossibilidade do objeto.
“Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;(…)
Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la.”
É possível a cláusula de exclusividade. Ex: franquias.