Nesta aula se iniciou a abordagem da chamada Lei do Inquilinato (8.245), conforme abaixo:
Lei do Inquilinato
A lei 8.245, ou lei do inquilinato, regulamenta a locação de imóveis urbanos residenciais e não residenciais.
Inicialmente, entende a Lei do Inquilinato que havendo pluralidade de locadores e locatários todos serão solidários entre si, salvo estipulação em contrário. Aduz o CC que a solidariedade não se presume, tratando-se, nesse caso, de exceção, podendo se pagar/cobrar o aluguel de qualquer um dos devedores/credores conjugados.
Outra exceção à regra de solidariedade se dá entre ocupantes de habitações coletivas (cortiços, pensões) multifamiliares, tratados como locatários e sublocatários.
“Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende- se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem – se locatários ou sublocatários.”
Se o contrato for celebrado com o prazo superior a 10 anos é imprescindível a outorga conjugal. Não há que se invocar a aplicação subsidiária do art. 1.647 do CC, qual dispensa a outorga no regime de separação absoluta, isso porque a Lei em trato é especial, de caráter restritivo. A falta da outorga gera apenas ineficácia do contrato ao cônjuge ao outro cônjuge, não anulabilidade. (Flávio Tartuce)
Em outra posição doutrinária, adotada pelo professor Rogério e José Fernando Simões, pela lei do inquilinato é anterior ao CC, onde a vênia conjugal era independente do regime de casamento. Em uma interpretação sistemática, se para vender, no regime da separação absoluta, não se precisa de autorização conjugal, para a locação também não. Mas, mesmo que seja um bem que não se comunica (doação), precisa da vênia se o regime for de separação parcial.
“Lei 8.245, Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.”
“Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III – prestar fiança ou aval;
IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.”
Durante o prazo convencionado, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, mas o locatário pode devolve-lo, pagando multa pactuada. Essa multa é reduzida de acordo com o tempo do contrato já transcorrido; proporcional ao tempo que permaneceu no local. (art. 413)
“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Dispensa-se, porém, a multa do locatário caso a devolução decorrer em função da transferência desse locatário pelo seu empregador para prestar serviço em outra localidade, devendo notificar o locador com 30 dias de antecedência.
“Art. 4º, Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
O Contrato, todavia, pode ser estipulado por prazo determinado e se renovar em conformidade com os artigos 46 e 47.
No caso dos contratos fixados por escrito por 30 meses ou mais, a rescisão se dá com o término do prazo, com prorrogação por tempo indeterminado, caso silentes as partes por mais de 30 dias. Ocorrida a prorrogação, cabe denúncia vazia, a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação.
“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”
No caso dos contratos fixados por escrito por menos de 30 meses, a rescisão se dá com o fim do prazo celebrado, havendo prorrogação automática com a inexistência de celebração de novo contrato. Nesse caso, a retomada do imóvel será possível por meio da denúncia cheia.
“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:”
Segundo o próprio artigo 47, a retomada se dará:
“Art. 47, I – Nos casos do art. 9º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”
Nas hipóteses de retomada para uso próprio ou para pessoa da família do locador, a necessidade de uso do imóvel deverá ser judicialmente demonstrada caso:
“Art. 47, § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.”
Ainda no caso de retomada para uso próprio ou de familiar e no caso e no caso de demolição ou realização de obras (IV) o retomante deverá comprovar ser o proprietário (comprador ou cessionário) com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matricula deste.
“Art. 47, § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.”
Atente-se que, se o contrato originariamente já contava com mais de 30 meses de vigência como prazo de duração, a denúncia vazia será cabível. Na hipótese contrária, não será, sendo possível apenas denúncia cheia até que a vigência ininterrupta do contrato alcance 5 anos. Se, na denúncia cheia, for alegada a necessidade de retomada para uso da família, este uso deve ocorrer, sob pena de:
“Art. 44, Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.”
Quanto ao poder de resilição do inquilino, este poderá denunciar o locatário por prazo indeterminado a qualquer tempo, mediante aviso escrito ao locador, com antecedência de 30 dias. Ausente esse aviso, haverá multa correspondente ao pagamento de um mês de aluguem e encargos. O locatário não deve pagar multa no contrato renovado por prazo indeterminado.
“Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.”
Quanto ao aluguel:
“Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.”
O aluguel não pode ser cobrado antecipadamente, salvo na locação por temporada ou na ausência de garantias locatícias. Os índices e a periodicidade de ajustes são previstos na legislação específica.
“Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.”
As partes poderão fixar novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusulas de reajuste, desde que não se configure uma situação de injustiça contratual ou onerosidade excessiva.
“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”
Reajuste Vs Revisão:
Revisão readéqua o imóvel ao valor de mercado.
Reajuste se dá pela inflação.
Não havendo acordo, poderão as partes pleitear a revisão judicial do aluguel, após três anos de celebração do contrato. A revisão, entretanto, pode ser pleiteada ainda na vigência do contrato.
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
O valor do aluguel da sublocação não pode exceder ao da locação, salvo aquelas para habitação coletiva multifamiliar, sendo o limite da coma dos aluguéis o dobro do valos da locação.
“Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.”
A alienação do imóvel rompe o contrato, salvo a por tempo determinado com cláusula de vigência devidamente registrada. A ação de despejo deve ser proposta pelo novo proprietário, com denúncia exercida no prazo de 90 dias a contar do registro da venda, presumindo-se, após esse prazo, a manutenção da locação.
“Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.”
Deveres das partes
Os arts. 22 e 23 preveem, respectivamente, deveres para o locador e locatário, que são:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.”
Benfeitorias
As benfeitorias necessárias e as úteis, estas desde que autorizada, são indenizáveis e permitem o direito de retenção. Já as Voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afetea estrutura e substância do imóvel.
“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”
Garantias locatícias
O art. 37 prevê as seguintes formas de garantia para o contrato de locação:
o Caução real, em dinheiro no valor de até 3 aluguéis ou em títulos e ações;
o Fiança pessoal ou bancária;
o Seguro de fiança locatícia; e
o Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
Destaca-se que a exigência de dupla garantia na locação configura contravenção penal pelo art. 43, II, da lei do inquilinato.
No caso de várias garantias, a prestada primeiro será considerara válida. Mas se prestadas simultaneamente, prevalece a garantia que traga menos onerosidade à parte mais fraca da relação contratual
Quanto à caução real, poderá ser bens móveis ou imóveis, aplicando a esses, respectivamente, as regras do penhor, registrada no cartório de títulos e documentos, e da hipoteca, averbada à margem da matrícula do registro de imóveis.
“Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.”
A caução em dinheiro não pode exceder o correspondente a 3 aluguéis, depositados em conta poupança, autorizada pelo poder público, revertendo-se em benefício do locatário os juros, frutos civis e rendimentos. Eventual cláusula contratual que disponha de modo contrario é nula.
“Art. 38, § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.”
A caução em títulos e ações deverá ser substituída em 30 dias no caso de falência ou liquidação das sociedades emissoras.
“Art. 38, § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.”
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”
Relativamente a fiança, o locador pode exigir nova garantia caso:
“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I – morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV – exoneração do fiador;
V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”
A fiança abrange a totalidade das obrigações do locatário.
“Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.”
Não estando a locação garantida nos termos do art. 39, o locador pode exigir aluguel antecipado até o 6º dia útil do mês vincendo. Esse pagamento antecipado se refere a um mês, não todos do contrato.
“Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”